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Werner Heidbuechel – Realtor ® Email Werner – Phone: 772 708 2309

Hilfreiche Information: Immobilien-Suche in Florida – Immobilienmakler in Florida – Gebäudeprüfungen und Tipps – Finanzierung und Voraussetzungen – Kredite und Hypotheken-Arten – Zusätzliche und laufende Kosten – Versicherungen – Wie lange dauert die Abwicklung? – Der endgültige Kaufabschluss – Wichtige Begriffe – The Sunshine State Florida

Immobilien-Suche in Florida:
Wer eine Immobilie in Florida erwerben will, der kann aus tausenden Angeboten wählen. Die einfachste Suchmöglichkeit ist die über das Internet. Zahlreiche Makler und Vermittlungsbüro sind online zu finden. Viele Websites verfügen auch über interessante Links zu lokalen Anbietern. Doch wesentlich bessere und günstigere Angebote findet man in den Anzeigemärkten der Lokalzeitungen. Wer Geld sparen will, der sollte sich informieren, welche Zeitungen in der bevorzugten Kauf-Gegend vertrieben werden und dann online in den Verkaufsangeboten stöbern.

Sollten sie sich bereits in Florida aufhalten, ist es ratsam auf Verkaufsschilder entlang von Straßen und Gärten Ausschau zu halten. Auch hier lässt sich oft ein Schnäppchen schlagen, da viele dieser Angebote online gar nicht zu finden sind. Auch über Mundpropaganda werden Immobilien angeboten. Sollte Sie also schon vor Ort sein oder Kontakte in die Region unterhalten, dann reden Sie offen über Ihre Kaufpläne. Mit etwas Glück wird ihnen vielleicht ein Traumhaus zum Kauf angeboten, lange bevor es der gesamten Öffentlichkeit präsentiert wird.

Tipp: Wenn Ihr Englisch nicht verhandlungssicher und/oder Sie nicht mit den hiesigen Geschäftsgepflogenheiten auskennen, ist es ratsam einen Florida Immobilienmakler einzuschalten. Back To Top

Immobilienmakler in Florida:
Privat Immobiliengeschäfte sind in den USA unüblich. Einen Immobilienmakler hinzuzuziehen ist die gängigste Geschäftsvariante bei dem Kauf einer Immobilie in Florida. Entweder schalten Käufer und Verkäufer unabhängig voneinander einen Makler ein oder ein Makler ist für beide Parteien gleichzeitig tätig. Aber Achtung! Makler ist nicht gleich Makler. Es gibt drei verschiedene Arten.

Agent: Ein Agent ist ein Makler, der eine staatliche Prüfung abgelegt hat. Er arbeitet fest angestellt oder als freier Mitarbeiter in einem Immobilienbüro.

Broker: Er hat eine staatliche Prüfung abgelegt und besitzt zugleich eine staatliche Lizenz.

Realtor: Hierbei handelt es sich um einen Immobilien-Profi. Neben den staatlichen Prüfungen und Lizenzen, haben diese Makler auch Prüfungen in Immobilienrecht und Finanzierung. Sie werden ständig durch die NAR (National Association of Realtors) überwacht und kontrolliert. Die NAR wird auch gerne als Aufsichtsbehörde tituliert. Makler, die gegen die Regeln der NAR verstoßen, dürfen mit sehr harten Strafen rechnen.

Der kompetenteste Makler wird sicherlich der realtor sein. Doch egal für welchen Immobilienmakler sie sich auch entscheiden, Sie können sich überall in besten Händen fühlen. Alle Florida Immobilienmakler haben eine staatliche Prüfung abgelegt und ihre Tätigkeit wird wesentlich strenger überwacht als in Deutschland. Trotzdem sollten Sie nicht vergessen, dass Makler auf Provisionsbasis arbeiten, d.h. je höher der Verkaufspreis, desto höher ist Ihr Verdienst.

Bei Vertragsabschluss zahlt der Verkäufer die Provision. Haben beide Parteien einen Makler beauftragt, wird die Provision geteilt. Back To Top

Gebäudeprüfungen und Tipps:
Die Regeln für Käufer und Verkäufer sind in den USA klar festgeschrieben. Doch leider gibt es auch hier schwarze Schafe und daher sollten Sie niemandem blind vertrauen.

Jeder Verkäufer ist verpflichtet, sie über bestehende Mängel aufzuklären. Diese sogenannte „Disclosure“ hat vor Vertragsabschluss zu erfolgen. Doch sie sollten dieser Tatsache nicht allzu großes Vertrauen entgegenbringen. Übrigens auch dann nicht, wenn bei einer Besichtigung keine offensichtlichen Mängel zu erkennen sind. Wenn Sie sich auf diesem Gebiet nicht wirklich auskennen, sollten Sie professionelle Helfer beauftragen.

Diese „Home inspection“ müssen Sie zwar aus eigener Tasche bezahlen, aber diese Investition lohnt sich in jeder Hinsicht. Schwarz auf weiß dokumentiert erhalten sie Auskunft über den Zustand des Gebäudes und darüber, ob der Immobilienpreis gerechtfertigt ist. Sollte der Verkäufer Sie betrogen haben oder Ihnen eventuelle Mängel nicht mitgeteilt haben, können Sie diese mit dem Dokument nachweisen.

Tipp: Verlangen Sie unbedingt eine „CMA“ (Comparable Market Anlysis). Die „CMA“ ist eine vergleichende Marktanalyse. Sie enthält alle Informationen über vergleichbare Immobilien, die derzeit auf dem Markt sind oder erst kürzlich verkauft wurden. Ferner findet Sie darin genaue Angaben zu den üblichen Quadratmeter-Preisen. Wenn Sie ganz sicher gehen wollen verlangen Sie auch ein „Comparables“. Dieses Papier enthält ebenfalls Angaben zu vergleichbaren Häuser und Grundstücken, die gerade zum Verkauf stehen oder erst kürzlich verkauft wurden. Dadurch erhalten Sie unabhängige Informationen und Hinweise zum aktuellen Marktwert der Immobilie .Back To Top

Finanzierung und Voraussetzungen:
Der Erwerb von Immobilien erfolgt fast immer über einen Kredit, d.h. durch die Aufnahme einer Hypothek. Die Immobilie dient somit als Sicherheit. Aber auch hier gilt: Kann der Kreditnehmer die Hypothek nicht mehr bedienen, kann der Kreditgeber sofort eine Zwangsversteigerung veranlassen.

Sie können als Deutscher problemlos in Florida eine Immobilie erwerben. Sie müssen allerdings über entsprechende finanzielle Mittel verfügen. Unkompliziert und blitzschnell werden die Formalitäten abgewickelt, wenn sie den Kauf zu 100 % mit Eigenkapital abdecken. Um Überhaupt über den Kauf einer Immobilie nachzudenken, sollten Sie als deutscher Staatsbürger mindestens 40%-50% Eigenkapital einbringen können. Eigenkapital unter 40% ist für einen Kauf völlig unrealistisch und Sie werden sicherlich keine Bank finden, die Ihnen einen Kredit gibt.

Anders sieht die Sache allerdings aus, wenn Sie im Besitz einer Green-Card sind und dauerhaft in den USA leben wollen. Dann ist eine Finanzierung schon problemlos möglich, wenn Sie 20% Eigenkapital in die Immobilie einbringen können.

Wenn Sie Ihre Immobilie über einen Kredit erwerben wollen, wird man zahlreiche Informationen von Ihnen verlangen. Am besten ist, wenn Sie Ihre gesamte Finanzlage der letzten drei Jahre lückenlos präsentieren können. Zudem sollten sie für diesen Zeitraum auch alle Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide und Auszüge Ihres Giro- und Kreditkarten-Kontos vorlegen können. Tipp: Sollte Sie bereits im Vorfeld höhere Kredite abbezahlt haben, spricht das aus amerikanischer Sicht für Bonität und Kreditwürdigkeit. Legen Sie diese Dokumente also unbedingt vor.

Tipp: Stellen Sie diese Dokumente bereits in Deutschland zusammen und nehmen sie alle Papiere zum Kauf mit nach Florida. Das spart Zeit und eventuell weitere Flugkosten.

Kredite und Hypotheken-Arten:
Es gibt verschiedene Hypotheken-Arten. Meist wird individuell und in Absprache mit der Bank, die für Sie bestmögliche Variante gewählt.

Die sogenannte „fixed rate“ ist eine Rate, die bis zum Ende der Laufzeit festgesetzt ist. Hier ist die Laufzeit normalerweise über 30 Jahre festgelegt.

Die „ARM“ (adjustable rate mortage) hat einen angepassten Zinssatz. Oft liegen jedoch die Anfangszahlungen bis zu 3% niedriger als die laufenden Raten. Aber Vorsicht: Bei dieser Variante können die laufenden Raten schnell ansteigen, da die aktuelle Leitzinsrate der amerikanischen Notenbank berücksichtigt wird.

Seltener findet die „convertible mortage“ Verwendung. Diese kann zu bestimmten Zeiten der Laufzeit des Kredites konvertiert werden von einer festen zu einer angeglichenen Rate.

Wer eine niedrige Anfangsrate wünscht, sollte sich für „graduated payment mortage“ entscheiden. Diese Variante kommt meist zum Einsatz, wenn die Bank erwartet, dass sich das Einkommen des Käufers mit der Zeit erhöht und er somit im weiteren Verlauf höhere Raten bedienen kann.

Gängig ist auch „two step loan“. Diese feste oder angleichende Ratenhypothek hat einen eingebauten Ratenanstieg. Hier ist die Anfangsrate extrem niedrig. Im Laufe der Zeit steigt sie jedoch immer weiter an und am Ende liegt sie deutlich den üblichen Raten!

Bei der „fifteen-year-mortage“ ist der Kredit über einen Zeitraum von 15 Jahren zurückzuzahlen.

Tipp: Wenn Sie im Besitz einer Green-Card sind, könnten Sie eventuell in den Genuss der „Federal Housing Administration and Veterans Affairs Department Loans“ kommen. Diese Darlehen sind mit sehr guten Konditionen verbunden, da sie staatlich gestützt sind. Back To Top

Zusätzliche und laufende Kosten:
Für die notarielle Anerkennung (documentary stamps) der Hypotheken- und Übertragungsurkunden (mortgage and transfer deeds) werden Gebühren fällig. Diese sind abhängig vom Verkaufspreis. Hinzu kommen immaterielle Steuern (intangible taxes) auf den Kreditbetrag. Ferner werden unterschiedliche lokale Abschlusskosten fällig. Auch eventuelle Anwalts- und Inspektionskosten sollten in Betracht gezogen werden. Pi mal Daumen gilt, dass sich diese zusätzlichen Kosten einmalig zwischen 2% und 6% des Kaufpreises belaufen. Diese Kosten werden im Fachjargon als „PITI“ bezeichnet und setzten sich wie folgt zusammen:

- Principal mortgage payment (Nominalwert)
- Interest (Zinsen)
- Taxes (Steuern)
- Insurance (Versicherung).

Hinzu kommen noch die jährlichen Eigentumskosten (Annual Property Taxes).

Sollten Sie Ihr Eigentum nur als Ferien-Immobilie nutzen, kommen noch viele weitere Kosten auf Sie zu.

Achtung: Verlassen Sie nicht darauf, dass eine Ferien-Immobilie regelmäßige Mieteinnahmen bringt. Sie sollten daher laufende Kosten auch ohne Mieteinnahmen problemlos abdecken können. Bedenken Sie auch, dass eine Immobilie in Florida sich nicht ohne Aufwand verwalten und pflegen lässt, wenn Sie selber sich dauerhaft in Deutschland aufhalten. Sie werden wohl kaum zum Rasenmähen oder für die Reinigung des Pools kurz „rüberjeten“ können.

Einen kompetenten Verwalter zu finden, wird gar nicht so einfach sein. Ferner können die Kosten für die Verwaltung je nach Lage und Größe der Immobilie sehr hoch sein. Erkundigen Sie sich in jedem Fall vor dem Kauf! Häuser mit Garten und Pool bedürfen einer ständigen Pflege. Auch diese müssen Sie sicherstellen, indem Sie zum Beispiel ein Büro beauftragen oder einen Gärtner einstellen. Bedenken Sie auch, dass in Florida das ganze Jahr über ein mildes Klima herrscht. Ihr Garten wird ständig bewässert werden müssen, was sich in jedem Fall auf Ihre jährlichen Nebenkosten erheblich auswirkt. Ferner sollten Sie mit hohen Stromkosten rechnen, da die Klimaanlagen meist ständig in Betrieb sein müssen.

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung sind die jährlichen Verwaltungskosten oft noch höher, da professionelle Büros für die Verwaltung der gesamten Hausanlage zuständig sind. Hier können ferner noch hohe Gebühren für Sicherheitsdienste entstehen, die die Anlage Tag und Nacht überwachen und somit sicherstellen, dass keine unbefugten Personen Zugang zu den Gebäuden bekommen. Back To Top

Versicherungen – Title Insurance:
Die wichtigste Versicherung ist die „Title insurance“. Diese Versicherung gegen Rechtsmängel im Grundbesitz, ist für den Erhalt einer Hypothek notwendig. Sie sollten den Abschluss sehr ernst nehmen. Keine Bank wird mit Ihnen eine Kaufabwicklung abschließen, wenn Sie keinen entsprechenden Nachweis über den Abschluss erbringen können.

Achtung:
Vor Abschluss der Versicherung, sollten Sie sicherstellen, dass diese den gesamten Verkehrswert der Immobilie umfasst. Die wird Ihr Eigenkapital in Form von Anzahlungen absichern. Es ist zudem empfehlenswert eine „all-rysk-policy“ inklusive „liability cover“ abzuschließen. Diese Hausversicherung ist „Amerikan-like“ und schütz Sie vor Rechtsklagen, falls eine Person auf Ihrem Grundstück oder in Ihrem Haus verletz wird oder zu Tode kommt. Diese Rechtsklagen einzelner Personen mag für uns etwas utopisch klingen, aber in Florida gehören sie zu alltäglichen Geschehen! Back To Top

Wie lange dauert die Abwicklung?
Selbst wenn Sie die passende Immobilie in Florida bereits gefunden haben, können immer noch Wochen vergehen bis Sie die Schlüssel endgültig in den Händen halten.

Um die Bearbeitungszeit zu verkürzen, sollten Sie in jedem Fall so früh wie möglich einen Finanzierungsplan bei einer Bank einholen. Bei den meisten Banken ist dies auch ohne ein konkretes Angebot möglich. Wenn Sie sich dann konkret für eine Immobilie entscheiden, liegen der Bank bereits alle anderen notwendigen Papiere vor und sie sparen dadurch mindestens 2 Wochen Bearbeitungszeit. Generell gilt hier, je geringer Ihr Eigenkapital ist, desto länger ist auch die Bearbeitungszeit seitens der Bank. Bei einem Eigenkapital von 100% ist die gesamte Abwicklung in wenigen Tagen erledigt. Auch für die Prüfung und für die Überschreibung sind in der Regel mindestens noch 3-4 Wochen nötig. Back To Top

Der endgültige Kaufabschluss:
Die letzte Hürde, die Sie beim Erwerb Ihrer Immobilie in Florida nehmen müssen, ist die Eigentumsübertragung (Closing oder escrow). Hierbei erhalten Sie Unterstützung von staatlicher Seite. Ein escrow officer wird den gesamtem Verkaufsablauf und alle Dokumente noch einmal genau unter die Lupe nehmen. Er wird den Kaufvertrag auf seine rechtlichen Grundlagen prüfen. Wurde ein Übergabe-Protokoll erstellt, wird dieses mit den Dokumenten der Home-Inspection verglichen. Auch Anzahlungen und bereits gezahlte Gebühren werden aufgerechnet.

Ferner wird penibel darauf geachtet, dass jedes Dokument ordnungsgemäß ausgefüllt ist. Erst wenn alle Dokumente und Papiere geprüft sind und für vollständig und ordnungsgemäß erklärt werden, werden Sie als Eigentümer des Objektes ausgewiesen. Ihnen wird dann der Rechtstitel „title“ ausgehändigt.

Der allerletzte Schritt, ist die Eigentumsübertragung der öffentlichen Behörde mitzuteilen. Dieser sogenannte „Transfer“ ist der deutschen Grundbucheintragung gleichzusetzten. Back To Top

Wichtige Begriffe:
Bevor Sie über den Kauf einer Immobilie in Florida nachdenken, sollten Sie sich mit den ein oder anderen Begriffen vertraut machen. Viele dieser immobilientechnischen Begriffe sind sehr spezifisch und daher nicht in jedem Übersetzer zu finden. Hier die wichtigsten Begriffe, mit denen Sie garantiert konfrontiert werden.

„Agreement of Sale“: Kaufvertrag , schriftlicher Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer

„Amortization“: Tilgung

„Appraisal“: Wertgutachten

„Appreciation“: Wertsteigerung

„Balloon Payment“ : große und schnell ansteigende Restzahlung, die entweder während oder gegen Ende der Laufzeit fällig werden.

„Earnets money“ oder „binder“: Anzahlung, damit der Kaufvertrag zu Stande kommt. Das dazugehörige Dokument ist von beiden Vertragspartner zu unterzeichnen und es ist bindend. Umgangssprachlich wird es auch als „good faith“ bezeichnet.

„Legal Description“: Schriftliche Dokumentation über die Grundstücksgröße. Diese basiert auf juristischen Grundlagen und amtlichen Vermessungen.

„Operating Expense“: Betriebskosten

„Origination Fee“: Abschlussgebühr oder Bearbeitungsgebühr

„Warranty Deed“: So wird die Eigentumsübertragungsurkunde genannt. Sie ist die Zusicherung der Rechtsmängelfreiheit (für den Verkäufer) für das übertragende Eigentum.

The Sunshine State Florida:
Florida, der Sonnenstaat im Südosten der Vereinigten Staaten von Amerika, wird gerade bei deutschen Auswanderern immer beliebter. Mittlerweile leben etwa 200.000 Deutsche ständig oder zumindest einige Wochen des Jahres im Staat Florida. Besonders die angenehmen Temperaturen von durchschnittlich 25° Celsius in Florida lassen viele Deutsche von einem Lebensabend hier im subtropischen Klima träumen. Vor allem die Wintermonate von Oktober bis März sind im Gegensatz zum kalten Deutschland in Florida lebenswert.

Um in Florida einreisen zu koennen, gibt es seit Januar 2009 einige grundlegende Aenderungen. Ein neues elektronisches System, kurz ESTA genannt, verlangt von den Touristen, mindestens 72 Stunden vor Einreise online ein Reiseformular auszufuellen. Schon kurze Zeit spaeter erhaelt man dann die Einreiseerlaubnis. Wichtig ist auch die Mitnahme eines gueltigen Reisepasses

Im Bundesstaat Florida gibt es viele interessante Metropolen, die zu besichtigen sich lohnt. Am beliebtesten ist sicher Miami; nicht verpassen sollte man hier einen nächtlichen Spaziergang, um die faszinierende beleuchtete Skyline auf sich wirken zu lassen. Darüber hinaus befindet sich in Miami einer der größten Kreuzfahrthäfen der Welt. Von hier aus starten Kreuzfahrten zum Beispiel in die Karibik.

Auch die Stadt Daytona Beach ist bei Touristen vor allem wegen ihres herrlichen Strandes berühmt, der insgesamt imposante 37 Kilometer lang ist. Auch die Stadt St. Petersburg im Westen Floridas bietet traumhafte Strände; man sagt, hier gibt es die schönsten Strände Floridas.

Desweiteren gibt es in Florida eine Vielzahl von Freizeitparks, die vor allem Kinderaugen zum Strahlen bringen. Doch auch Erwachsene sind von der bunten Welt dieser Freizeitparks, allen voran natürlich das weltbekannte Disneyworld in Orlando, hellauf begeistert. Neben zahlreichen Fahrgeschäften und Shows trifft man hier auf Mickey, Minnie und Co in Lebensgröße. Weitere sehenswerte Parks sind beispielsweise das Sea World in Orlando, die Universal Studios in Orlando sowie das Gatorland, in dem Alligatoren, Bären und zahlreiche Vögel auf die Besucher warten.

Weit ueber die Landesgrenzen Floridas hinaus bekannt sind die Everglades im Sueden des Landes. Dieses riesige Sumpfgebiet ist ein Lebensraum fuer zahlreiche Tierarten, Flamingos, Waschbaeren, Pelikane und Pumas leben in diesem Naturschutzgebiet.

Die Fluggesellschaften LTU, Condor und Lufthansa bieten täglich Flüge nach Florida an, jedoch lohnt es sich, deren Preise mit denen der amerikanischen Fluggesellschaften zu vergleichen. Diese sind in der Regel um Einiges biliger, jedoch muß man in den USA dann einmal umsteigen.